Lawpractice

Αγοραπωλησία ακίνητης περιουσίας

Η αγορά και πώληση ακίνητης περιουσίας αποτελεί για τους περισσότερους ανθρώπους τη μεταβίβαση του σημαντικότερου και υψηλότερης αξίας περιουσιακού τους στοιχείου, γεγονός που σημαίνει ότι χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή και σχολαστική επιμέλεια.

Η σχετική διαδικασία γίνεται υποχρεωτικά με συμβολαιογραφικό έγγραφο και ο νέος τίτλος (συμβόλαιο) πρέπει να καταχωρηθεί στο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο ή στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο (όπου λειτουργούν Υποθηκοφυλακεία) για να αποκτήσει δημοσιότητα, δηλαδή να είναι προσβάσιμος από όλους.

Από την πλευρά του αγοραστή απαιτείται έλεγχος τίτλων και βαρών, απαιτείται δηλαδή να ερευνηθεί αν υπάρχουν υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις στο ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί. Ο έλεγχος πραγματοποιείται στο κατά τόπο αρμόδιο Κτηματολογικό Γραφείο, αλλά και στο κατά τόπο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο (ακόμα και αν λειτουργεί Κτηματολογικό Γραφείο χρειάζεται πάντοτε έρευνα στα βιβλία του Υποθηκοφυλακείου).

Ο έλεγχος τίτλων και βαρών αφορά το ονοματεπώνυμο του ιδιοκτήτη, το ποσοστό ιδιοκτησίας του, τυχόν βάρη (υποθήκες, προσημειώσεις, κατασχέσεις, δικαστικές διεκδικήσεις) που μπορεί να υπάρχουν στο ακίνητο, τους προηγούμενους τίτλους (συμβόλαια), την μερίδα του ιδιοκτήτη με την αναγραφή των συμβολαίων που έχουν μεταγραφεί, αφορά επίσης τον κανονισμό τυχόν πολυώροφης οικοδομής με τροποποιήσεις του κανονισμού (αν υπάρχουν), ενώ παράλληλα χρειάζεται έλεγχος στο κτηματολογικό γραφείο (όπου υπάρχουν) για την τυχόν ύπαρξη προδήλων σφαλμάτων (π.χ. όταν τα τετραγωνικά μέτρα του προηγούμενου συμβολαίου δεν συμπίπτουν με αυτά που αναφέρονται στο κτηματολόγιο για το ακίνητο που μας ενδιαφέρει) τα οποία απαιτούν διόρθωση πριν την υπογραφή του συμβολαίου, ενώ αφορούν επίσης και την ύπαρξη τυχόν πράξεων που εκκρεμούν στο κτηματολόγιο. Τέλος σε περίπτωση που το ακίνητο έχει μεταβιβαστεί λόγω κληρονομιάς χρειάζονται και άλλες ενέργειες.

Ο έλεγχος πρέπει να επαναληφθεί την ημέρα των συμβολαίων (μην τυχόν έχει αλλάξει κάτι εν τω μεταξύ, π.χ. αν έχει καταχωρηθεί κάποιο νέο βάρος), ενώ παράλληλα πρέπει να ελεγχθεί η ύπαρξη τυχόν μισθώσεων (εάν δεν υπάρχει όρος στο μισθωτήριο που να επιτρέπει στον νέο ιδιοκτήτη να αποβάλλει τον μισθωτή, ο αγοραστής είναι υποχρεωμένος να ανεχθεί την μίσθωση για όσο καιρό αυτή έχει προβλεφθεί να διαρκέσει και με τους ίδιους όρους).

Ο πωλητής πρέπει να διασφαλίσει ότι θα λάβει το συμφωνηθέν τίμημα. Αν και η τραπεζική επιταγή αποτελεί μια αρκετά διαδεδομένη μέθοδος καταβολής του τιμήματος, υπάρχουν και άλλες εναλλακτικές λύσεις. Αν το τίμημα δεν καταβληθεί ολόκληρο κατά την υπογραφή του συμβολαίου, θα πρέπει να συμφωνηθεί η καταβολή του με δόσεις και σ’ αυτή την περίπτωση οι όροι του συμβολαίου πρέπει να προβλέπουν είτε διαλυτική αίρεση (που επιτρέπει δηλαδή την «κατάργηση» του συμβολαίου, πλην όμως η διαλυτική αίρεση είναι αδύνατον να τεθεί στο συμβόλαιο όταν το τίμημα καταβάλλεται με δάνειο από τράπεζα), είτε την εγγραφή προσημείωσης υποθήκης. Δεν συνιστάται πάντως η καταβολή του τιμήματος σε δόσεις, καθώς πρέπει να προτιμάται η καταβολή του ολόκληρου του τιμήματος κατά την υπογραφή του συμβολαίου.

Επιπλέον θα πρέπει ο πωλητής να προσκομίσει διάφορα δικαιολογητικά, ενδεικτικά, την ταυτότητα του ακινήτου (από μηχανικό), πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ των τελευταίων πέντε ετών, πιστοποιητικά φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας και για διαμερίσματα ενεργειακό πιστοποιητικό, οικοδομική άδεια, απόσπασμα κτηματολογικού γραφείου, ή κτηματογραφούμενου ακινήτου (εφόσον δεν έχει ολοκληρωθεί η κτηματογράφηση), ενώ για γεωτεμάχια χρειάζεται τοπογραφικό διάγραμμα. Προκειμένου να ολοκληρωθεί η διαδικασία της αγοραπωλησίας, απαιτείται χρόνος για τη συλλογή διαφόρων δικαιολογητικών που απαιτούνται από τον νόμο κατά περίπτωση.

Σε πολλές περιπτώσεις, τα μέρη συνάπτουν ιδιωτικό συμφωνητικό με προκαταβολή μέρους του τιμήματος, ή συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, το οποίο προσφέρει αυξημένη δέσμευση και ασφάλεια, κρίνεται δε πολλές φορές απαραίτητο σε ιδιαίτερα μεγάλης αξίας ακίνητα. Οι όροι ενός ιδιωτικού συμφωνητικού χρειάζονται ιδιαίτερη προσοχή, ιδίως για την πλευρά που προκαταβάλλει τμήμα της αξίας του ακινήτου (αγοραστής).

Ο ρόλος του δικηγόρου στην προετοιμασία του συμβολαίου είναι ιδιαιτέρα σημαντικός και τούτο διότι μπορεί να εξασφαλίσει τον αγοραστή, ή αντίστοιχα τον πωλητή και να βοηθήσει στην υπέρβαση τυχόν εμποδίων, γεγονός που μπορεί να επιταχύνει την διαδικασία, ενώ παράλληλα μπορεί να συμβάλλει στην σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού προκαταβολής του τιμήματος της αγοραπωλησίας.

Την ημέρα της υπογραφής του συμβολαίου, ο δικηγόρος που παρίσταται ελέγχει το συμβόλαιο που αναμένεται να υπογραφεί για τυχόν σφάλματα προκειμένου αυτά να μην εμφιλοχωρήσουν στο νέο συμβόλαιο.

Το γραφείο μας αναλαμβάνει τον έλεγχο τίτλων, την σύνταξη ιδιωτικών συμφωνητικών προκαταβολής του τιμήματος της αγοραπωλησίας, παράσταση στα συμβόλαια αγοραπωλησίας και υποστήριξη σε κάθε στάδιο της σχετικής διαδικασίας.

Επικοινωνήστε μαζί μας για περισσότερες πληροφορίες, ή για να ξεκινήσουμε την διαδικασία της πώλησης ακινήτου ιδιοκτησίας σας, ή αγοράς ακινήτου που σας ενδιαφέρει.